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分析金九旺季不旺不改楼市回暖趋势

2019-08-12 05:31:19来源:励志吧0次阅读

  国家统计局近日刚公布的2015年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,与上月相比,70个城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市有一半;同比综合平均价格更自2014年9月份以来首次实现转正。

  每年的7~8月是楼市传统的“淡季”,不过国家统计局的数据似乎显示“淡季其实不淡”。在楼市政策空前宽松、利率已经降至低位的情况下,市场普遍对传统旺季“金9”抱有很大希望。

  但“金9”已过大半月,情况仿佛其实不乐观。中国房地产指数系统监测的9月上半月 0个城市楼市成交面积环比下降12%。

  在楼市长周期增长放缓的趋势下,需求集中的重点城市成交占比明显上升,这些城市楼市走势成为判断全国楼市趋势的“标尺”。

  从近期公布的全国数据来看,楼市需求照旧保持旺盛的态势。1~8月,全国商品房销售面积同比增长7.2%,增速比1~7月份提高1.1个百分点。前端销售延续回暖,也被认为是新开工、拿地、开发投资等滞后指标“筑底”和“止跌反弹”的保障。

  一般来说,新开工和拿地反弹分别滞后于销售回暖半年和一年左右。因此,业内普遍判断,新开工、拿地和开发投资这三项后端指标将在今年年底“筑底”,并将在明年开启反弹进程。

  在供应多余言论甚嚣尘上、库存压力保持在高位、开发商整体加杠杆较为谨慎的情况下,“金9”会否以惨淡结束?若“金9”失色,是不是会冲击到回暖趋势?会不会影响到销售回暖对新开工、土地购置和开发投资“筑底反弹”的传导?

  我们首先要对“金九”楼市的现状进行分析。“金九银十”的走势要与7~8月结合起来分析。虽然7~8月主要城市楼市成交量有所下滑,但这是在去年“9· 0”新政以来连续反弹11个月以后的正常回调。

  由于600多个三、四线城市楼市成交量多数在下滑,因此强势反弹的功劳要记在1、二线城市楼市火热的账上。前8个月,一、二线城市成交量同比增长在50%以上,而7月和8月份的回调也仅仅是在前期高位上适度回落,平均跌幅在5%左右。对于一二线城市来说,“淡季不淡”应该是对7月份和8月份楼市形势的公道判断。

  但近几个月,重点城市房价快速上升,量价在攀升一段时间后出现正常回调是“金九”开局不乐观的缘由。另外,进入下半年以后,前期利好政策的边际效应有所消退,而楼市政策整体进入“空窗期”。尽管公积金的使用条件在时隔5个月以后再次放松,但毕竟依托政策释放出的需求有限。

  同时,7月份以来,货币政策宽松也不像上半年那样频繁了。银行存贷差不断收窄,房贷利率优惠幅度也在下降,2套房贷乃至还有收紧的迹象。同时,股市震荡下行,财富效应衰减,冲击部分改良型需求,大城市高价位住宅成交量开始下滑。综上,9月楼市回调是前期过快爬升后的正常调整。

  那末,“金9”是不是会以惨淡结束呢?笔者认为不会,尽管可能出现“旺季不旺”的情况,但仍旧会保持成交高位。

  首先,历年来利率降到低位时,对资金价格比较敏感的楼市都会明显回升;其次,除一线城市,当前贷款杠杆已在历史高位,公积金贷款扶持力度乃至超过历史,近200个城市出台扶持政策,购房成本也降到历史低位;第三,重点城市楼市去化明显加速,一线城市库存消化周期连续低于12个月,开发商在这些城市的补库存进程已开启,近期在一、二线城市拿地有所回升。

  本轮楼市回升与过去不同的是,市场并不存在房价快速上涨的预期。8月份房价涨幅均比7月份下降了1个百分点左右,领头羊深圳涨幅明显回落。投资需求退去,在购房环境友好的情况下,房价稳定利于自住需求释放。

  另外,一个可喜的迹象是占成交量1/ 的二线城市企稳回升,这是东部传统产业转移、就地城镇化、人口产业集聚提升的结果,也将夯实楼市回升基础。

  综上,即便“金九银十”不会出现大幅度的增长,但照旧维持在历史成交高位,楼市回暖趋势不改,而新开工、土地购置和开发投资也有望在年底或明年初“筑底反弹”。

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